Mieter nimmt dritte Personen auf – Verantwortung?

Sofern Mieter das wollen, steht es ihnen grundsätzlich frei, auch andere Personen den Mietgegenstand benützen zu lassen. Im familiären Kreis ist das durchaus üblich. Was, wenn die Nutzung der „Besucher“ für Nachbarn eine Störung darstellt? Kann dies zur Aufkündigung des Mietvertrages führen? Wie verhält es sich, wenn alles während der Abwesenheit des Mieters geschehen ist?

Im Rahmen des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 2 Z 3 Mietrechtsgesetz (MRG) verantwortet der Mieter auch das Verhalten anderer Personen, die mit seinem Willen den Mietgegenstand benützen. War es ihm, zum Beispiel wegen Abwesenheit, unmöglich, Abhilfe zu schaffen, so trifft ihn dafür die Behauptungs- und Beweislast, welche hier besonders streng auszulegen ist. Das verdeutlichte auch der Oberste Gerichtshof (OGH) unlängst in einer Mietrechts-Entscheidung.

Ist der Mieter zwar abwesend, überlässt die Wohnung aber in Kenntnis der Beschwerden auch nach seiner Rückkehr noch für einige Zeit den „Störern“, so ist nach Ansicht des Gerichtshofs der Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG erfüllt.

Nach ständiger Rechtsprechung ist für die Berechtigung der Aufkündigung wesentlich, ob der Tatbestand zur Zeit der Aufkündigung erfüllt war. Stellt der Mieter das vorgeworfene Verhalten nach der Aufkündigung ein, so kann dies bei der Beurteilung, ob das Gesamtverhalten die Aufkündigung im Einzelfall rechtfertigte, mitberücksichtigt werden. Verhaltensänderungen nach Einbringung der Aufkündigung haben aber nur dann Einfluss auf das Schicksal der Aufkündigung, wenn man nach den Umständen davon ausgehen kann, dass es nicht zu einer Wiederholung der Störung kommt.

Hält die Störung noch einige Zeit nach Zustellung der Aufkündigung an und ist davon auszugehen, dass die „Störer“ auch in naher Zeit wiederkommen werden (sei es zu Besuch oder zur Überbrückung während der Wohnungssuche) so ist eine positive Zukunftsprognose zu verneinen (veröffentlicht in OGH 6 Ob 86/16i).

Fazit: Der Mieter verantwortet auch das Verhalten anderer Personen, die mit seinem Willen den Mietgegenstand benützen. War es ihm unmöglich, Abhilfe zu schaffen, trifft ihn dafür die (streng auszulegende) Behauptungs- und Beweislast. Ob eine positive Zukunftsprognose gestellt werden kann, muss im Einzelfall entschieden werden. Bei Fragen zur Erheblichkeit einer Störung, Beweisproblemen oder Details in Zusammenhang mit der Aufkündigung kontaktieren Sie uns gerne.

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