Messie-Mieter – Relevanz einer psychische Erkrankung bei der Aufkündigung?

Nahrungsmittel, Getränkedosen, Kleidung, Bücher, elektrische Geräte und ein intensiver Gestank sind nur Beispiele für Dinge, die man in Messie-Wohnungen im Übermaß vorfindet. Kein Vermieter wäre glücklich, wenn es sich dabei um eine seiner Mietwohnungen handelt. Aufkündigung ist naheliegend, doch ist diese möglich, wenn sich der Mieter auf seine psychische Erkrankung beruft? Worauf kommt es letztlich an?

Erst kürzlich befasste sich auch der Oberste Gerichtshof (OGH) mit einem Fall dieser Art. Ein Wohnungsmieter hatte allerlei „Müll“ in Massen in der Wohnung gehortet, sodass diese kaum mehr zugänglich war (abgesehen vom kaum erträglichen Geruch). Es gab bloß einen schmalen Pfad von der Eingangstür ins Innere und der Vermieter sah nur noch einen Ausweg – die Aufkündigung des Mietverhältnisses wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs. Dagegen wandte der Mieter ein, ihm sei das Ausmaß und auch der sonstige Zustand der Wohnung nicht bewusst gewesen. Er gab an, an einer psychischen Erkrankung, dem Messie-Syndrom, zu leiden, weswegen ihm die Umstände auch gar nicht bewusst sein konnten.

Vorliegen von erheblich nachteiligem Gebrauch?

Ausgehend vom Zustand, in dem sich die Wohnung befand, war von erheblich nachteiligem Gebrauch gemäß § 1118 ABGB auszugehen. In dieser Hinsicht gab es auch keine Zweifel, jedoch wurde vorgebracht, dass der OGH bisher noch nicht Stellung zu den Anforderungen an das geforderte Bewusstsein zum nachteiligen Gebrauch genommen hatte. Schließlich war dem Beklagten nicht bewusst, dass sein Verhalten hinsichtlich des Gebrauchs des Mietobjekts nachteilig war und dies hätte ihm, in Anbetracht seiner psychischen Erkrankung, auch gar nicht bewusst sein können. Gerade ein solches fehlendes Bewusstsein für das Ausmaß der Verschmutzung und Müllansammlung ist kennzeichnend für das Messie-Syndrom.

Nach ständiger Rechtsprechung setzen der Auflösungstatbestand bzw. Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs jedoch kein Verschulden des Mieters voraus. Es reicht, dass dem Mieter die Nachteiligkeit seines Verhaltens bewusst war oder bewusst sein musste. Eine der Auflösungserklärung bzw. Aufkündigung vorangehende Abmahnung ist als Erfordernis redlicher Rechtsausübung daher nur dann erforderlich, wenn dem Mieter die Schädlichkeit des Gebrauchs nicht ohne weiteres erkennbar ist oder erkennbar sein muss.

Bereits in einer früheren Entscheidung (veröffentlicht in OGH 8 Ob 67/14g) stellte der OGH klar, dass dem Mieter die Schädlichkeit seines Verhaltens nicht subjektiv erkennbar sein muss. Es geht vielmehr darum, ob von einem durchschnittlichen Mieter nach einem allgemeinen Maßstab zu erwarten ist, dass er die Schädlichkeit eines bestimmten Verhaltens erkennt. Dieser objektive Ansatz wird zur Beurteilung herangezogen, ob das jeweilige Verhalten zur Erfüllung des Kündigungsgrundes des erheblich nachteiligen Gebrauchs ausreicht.

Spätere Besserung?

Eine psychische Erkrankung, wie das Messie-Syndrom, liegt in der subjektiven Sphäre des Mieters. Darauf kann es, vor allem zum Schutz des Vermieters, nicht ankommen. Damit war auch im Anlassfall nicht mehr entscheidend, ab wann und inwiefern dem Mieter der Ernst der Lage bewusst wurde oder er sich dafür zu genieren begann. Auch eine spätere Besserung des Verhaltens, zum Beispiel durch Beginn mit Aufräumarbeiten in der Wohnung, ist rechtlich bedeutungslos, weil ein Bestandverhältnis nach Verwirklichung eines Auflösungsgrundes gemäß § 1118 ABGB bereits mit Zugang der Auflösungserklärung beendet wird (veröffentlicht in OGH 8Ob53/20g).

Fazit: Der Auflösungstatbestand des erheblich nachteiligen Gebrauchs setzt kein Verschulden voraus, es kommt nur darauf an, ob einem „durchschnittlichen Mieter“ die Schädlichkeit des Verhaltens erkennbar sein muss. Wenn ja, muss der Vermieter den Mieter auch nicht abmahnen. Je früher man juristischen Rat einholt, desto größere Schäden (in und an der Wohnung) können hier vermieden werden. Doch auch Messie-Mieter, die ihren rechtlichen Spielraum kennen, wissen, dass spätere Besserung im Ernstfall nichts mehr nützt.

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