Hat man zwei Wohnungen in einem Haus gemietet, so stellt sich für den Vermieter oft die Frage, ob beide Wohnungen überhaupt regelmäßig genutzt werden. Die fehlende regelmäßige Verwendung eines Objekts zu Wohnzwecken und der Mangel eines dringenden Wohnbedürfnisses stellen tatsächlich einen Kündigungsgrund dar. Hat man als Mieter zweier Wohnungen wirklich immer eine Kündigung zu befürchten? Womit kann man argumentieren, wenn man dies nicht einfach hinnehmen möchte?

Das Mietrechtsgesetz (MRG) nennt im § 30 eine Reihe von „wichtigen Gründen“ aus denen der Vermieter den Mietvertrag kündigen kann. Einer dieser Gründe ist die fehlende regelmäßige Verwendung des Objekts zu Wohnzwecken und der Mangel eines dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters (§ 30 (2) Z 6 MRG). Dass tatsächlich im Einzelfall keine regelmäßige Verwendung durch den Mieter vorliegt, muss der Vermieter nachweisen.

Wann ist regelmäßige Nutzung anzunehmen?

Wenn mehrere Wohnungen benützt werden, kann und darf nicht automatisch darauf geschlossen werden, dass eine der Wohnungen nicht regelmäßig genutzt und daher das Mietverhältnis aufgekündigt werden darf. Wesentlich ist in diesem Zusammenhang nur, ob der Mittelpunkt der Lebenserhaltung zumindest zum Teil (auch) in der Wohnung liegt, die aufgekündigt werden soll. Es kommt nicht selten vor, dass eine Familie in zwei unmittelbar benachbarten Wohnungen gemeinsam wirtschaftet. In einem solchen Fall wird gemeinsame Wirtschaftsführung angenommen, wobei es nicht von Belang ist, in welcher Wohnung der Schwerpunkt der Wirtschaftsführung liegt. Dasselbe gilt, wenn zu einer Kleinwohnung eine weitere Wohnung im selben Haus für Wohnzwecke angemietet wird. Dazu hat sich auch der Oberste Gerichtshof (OGH) schon geäußert und entschieden, dass beide Wohnungen in diesem Fall faktisch eine Wohneinheit bilden, unabhängig davon, ob zwei Bestandverträge vorliegen (veröffentlicht in OGH 2 Ob 121/02m).

In einem anderen Fall war der Beklagte Mieter von zwei Wohnungen im selben Haus, welche jedoch nicht mehr der Kategorie „Kleinwohnungen“ zugerechnet werden konnten. Nach Ansicht des OGH begründet auch das kein Abweichen von der herrschenden Rechtsprechung und ist damit nicht ausreichend für eine Kündigung nach § 30 (2) Z 6 MRG. Es kommt stets darauf an, ob nach den jeweiligen Umständen davon auszugehen ist, dass der erkennbare Zweck, weshalb eine weitere Wohnung angemietet wurde, in der Erweiterung des bisherigen Wohnbereichs liegt. Trifft das im Einzelfall zu, so ist faktisch eine Wohneinheit anzunehmen und das unabhängig davon, ob zwei Mietverträge vorliegen oder es sich um Kleinwohnungen handelt (vergleiche dazu OGH 5 Ob 187/13f und OGH 8 Ob 84/14g).

Ist die Nutzungsintensität ausschlaggebend?

Wie verhält es sich jedoch, wenn der Schwerpunkt der Wirtschaftsführung in einem Objekt liegt und die zweite Wohnung nur für untergeordnete Zwecke genutzt wird? Nach Ansicht des Gerichtshofs schadet auch das nicht, da schließlich auch bei einer einheitlichen Wohnung manche Räume mehr, manche weniger intensiv genutzt werden. Es kommt fast nie vor, dass alle Räume einer Wohnung in derselben Intensität genutzt werden. Meist finden einzelne Räume nur als Abstell- oder Schrankraum und Arbeitszimmer Verwendung. Daher kommt es auch bei zwei angemieteten Wohnungen nicht auf die Nutzungsintensität der einen oder anderen an (veröffentlicht in OGH 9 Ob 40/20b).

Fazit: Dass der Mieter mehrere Wohnungen nutzt, ermöglicht dem Vermieter nicht die Kündigung des Mietvertrags wegen Nichtbenützung nach § 30 (2) Z 6 MRG, solange der Mittelpunkt der Lebensführung zumindest zum Teil in der Mietwohnung liegt. Eine weitere Wohnung, die der Mieter mit separatem Vertrag zum erkennbaren Zweck der Erweiterung des Wohnbereichs angemietet hat, kann nicht deshalb wegen Nichtbenützung gekündigt werden, weil sie nur für untergeordnete Zwecke verwendet wird. Rechtlich gut beraten können Sie auch hinsichtlich der Details argumentieren, zum Beispiel, dass dies auch dann gilt, wenn es sich nicht um Kleinwohnungen handelt.

Gerne beraten wir Sie in diesem Zusammenhang! Unsere Mitarbeiter stehen Ihnen telefonisch unter 0463 – 50 00 02 oder per E-Mail unter office@rechtdirekt.at zur Verfügung.

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