Baumängel – Abtretung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen

Mängel an allgemeinen Teilen der Liegenschaft treten häufig erst einige Zeit nach Fertigstellung des Bauvorhabens auf. Schadenersatz- und Gewährleistungsansprüche kommen nun in Betracht. Doch wer kann diese vor Gericht geltend machen, wenn der Werkvertrag zwischen der Wohnbaugesellschaft, welche selbst noch Miteigentümerin ist und dem beklagten Werkunternehmer abgeschlossen wurde?

Die Thematik lässt sich gut anhand des folgenden Sachverhalts darstellen, mit welchem sich der Oberste Gerichtshof (OGH) erst kürzlich befasst hat:

Eine Wohnbaugesellschaft schloss als Werkbestellerin mit der Beklagten als Werkunternehmerin einen Werkvertrag bezüglich eines Bauvorhabens an einer Liegenschaft. Nach Fertigstellung des Bauvorhabens wurde an dieser Liegenschaft Wohnungseigentum begründet und die Mehrheit der Anteile wurden abverkauft. Die Wohnbaugesellschaft war Liegenschaftsverwalterin und blieb noch zu 37,7 Prozent Miteigentümerin. Als Schäden an der Liegenschaft ersichtlich wurden, begehrte die Eigentümergemeinschaft Schadenersatz von der Beklagten und machte hilfsweise Bereicherung, Geschäftsführung ohne Auftrag sowie jeden erdenklichen Rechts- und Tatsachengrund geltend. Es wurde behauptet, die Wohnungseigentümer seien mit der Klage einverstanden gewesen und hätten die Klagsforderung auch an die Eigentümergemeinschaft abgetreten, welche die Zession angenommen habe. Die Beklagte bestritt die Aktivlegitimation der Klägerin.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren mit folgender Begründung ab: Die Wohnbaugesellschaft hat ihre vertraglichen Schadenersatzansprüche gegen die Beklagte nicht den Mit- und Wohnungseigentümern abgetreten, weshalb diese keine vertraglichen Schadenersatzansprüche gegen die Beklagte geltend machen können. Die Ansprüche des Voreigentümers aus einem Werkvertrag gegen den Werkunternehmer wegen Schlechterfüllung sind nicht mit dem Eigentum an der Sache auf die neuen Eigentümer übergegangen. Unabhängig von der zunächst erforderlichen Abtretung der Schadenersatzansprüche durch die Wohnbaugesellschaft an die restlichen Miteigentümer fehlt es an einem für die Abtretung von Schadenersatzansprüchen erforderlichen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer.

Die Fragestellung:

Können Wohnungseigentümer, die keinen eigenen Anspruch gegen den beklagten Werkunternehmer haben, mit Mehrheitsbeschluss jenem Wohnungseigentümer, der bei Abschluss und Erfüllung des Werkvertrags Alleineigentümer und Werkbesteller war, das Recht einräumen, Schadenersatzansprüche aus Schlechterfüllung des Werkvertrags an die Eigentümergemeinschaft abzutreten? Zu dieser Frage gab es bislang keine Rechtsprechung, weswegen der OGH damit befasst wurde.

Rechtliche Beurteilung

§ 18 (2) WEG 2002 sieht vor, dass Wohnungseigentümer grundsätzlich auch „die Liegenschaft betreffende Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche“ abtreten können. Das sind regelmäßig jene Ansprüche, die aus dem vom Wohnungseigentümer mit dem Bauträger abgeschlossenen Vertrag herrühren. Diese Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche stehen in einem engen Zusammenhang mit der ordnungsgemäßen Erhaltung der allgemeinen Teile durch die Eigentümergemeinschaft. § 18 (2) WEG 2002 lässt nicht generell die Abtretung eines jeden beliebigen Anspruchs zu. Es muss ein Konnex zwischen den abgetretenen Ansprüchen und der Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft bestehen.

Bei Gewährleistungsansprüchen von Wohnungseigentümern muss unterschieden werden, auf welcher vertraglichen Grundlage Gewährleistung begehrt wird, wer also Vertragspartner jenes Vertrags ist, in dessen Abwicklung eine Störung eingetreten ist. Der aus individuellen Verträgen der Wohnungseigentümer mit dem Bauträger herrührende Gewährleistungsanspruch steht den Wohnungseigentümern zu. Die Eigentümergemeinschaft ist insofern nicht anspruchsberechtigt. Bei Mängeln an allgemeinen Teilen des Hauses geht es meist um die Geltendmachung von Gemeinschaftsinteressen, wozu nach der Rechtsprechung ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erforderlich ist. Die Eigentümergemeinschaft kann, wenn ihr nicht alle Wohnungseigentümer ihre jeweiligen Ansprüche abtreten, nicht den gesamten Geldbetrag, sondern nur den ihr abgetretenen aliquoten Teilbetrag geltend machen.

Problematik im Anlassfall

Anders als in den sonst typischen Konstellationen ging es im vorliegenden Fall nicht um Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Bauträger, sondern es waren Ansprüche des Bauträgers gegen einen externen Werkunternehmer wegen behaupteter Schlechterfüllung des Werkvertrags zu beurteilen. Die Wohnungseigentümer müssten die hier geltend gemachten Ansprüche gegen ihren Vertragspartner, also den Bauträger (die Wohnbaugesellschaft) betreiben, wobei die Möglichkeit bestünde, die Ansprüche zur gemeinsamen Geltendmachung an die Eigentümergemeinschaft abzutreten. In weiterer Folge könnte sich der Bauträger (die Wohnbaugesellschaft) bei der Beklagten (Werkunternehmer) regressieren. Die Ansprüche des Bauträgers gegen den Werkunternehmer sind aber keine „die Liegenschaft betreffenden Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche“ eines „Wohnungseigentümers“ im Sinn des § 18 (2) WEG 2002.

Es ist auch nicht ersichtlich, inwieweit die erfolgte Abtretung den Gemeinschaftsinteressen der Wohnungseigentümer dienen sollte. Vielmehr wurde durch die Abtretung ohne erkennbare sachliche Rechtfertigung das Prozesskostenrisiko auf die Eigentümergemeinschaft verschoben. Die Wohnbaugesellschaft konnte der Eigentümergemeinschaft auch nicht (bloß) den auf ihren Anteil entfallenden Teil der Forderungen abtreten, weil es sich dabei letztlich um ihren eigenen Anspruch als Wohnungseigentümerin gegen sich selbst als Bauträger handelte. In der Abtretungserklärung wurden auch nur die Ansprüche der Wohnbaugesellschaft „als Mit- und Wohnungseigentümerin der Liegenschaft“ gegen die Beklagte an die Eigentümergemeinschaft zediert. Solche Ansprüche existierten aber nie, da die Wohnbaugesellschaft in ihrer Rolle als Mit- und Wohnungseigentümerin, genauso wie die anderen Wohnungseigentümer, mit der Beklagten in keinem Vertragsverhältnis stand.

Der OGH bestätigte daher die Entscheidung des Erstgerichts und stellte dessen Urteil wieder her (veröffentlicht in OGH 6 Ob 26/20x).

Fazit: Gemäß § 18 (2) WEG 2002 können Wohnungseigentümer grundsätzlich auch „die Liegenschaft betreffende Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche“ an die Eigentümergemeinschaft abtreten. Allerdings muss ein Konnex zwischen den abgetretenen Ansprüchen und der Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft bestehen. Juristische Beratung ist in solchen Fällen ratsam, da es durchaus zu Komplikationen kommen kann. Hat man als Wohnungseigentümer nämlich keinen eigenen Anspruch gegen den beklagten Werkunternehmer, weil der Werkvertrag zwischen diesem und der Wohnbaugesellschaft abgeschlossen wurde, so können die Ansprüche aus diesem Vertragsverhältnis auch nicht mit einem Mehrheitsbeschluss an die Eigentümergemeinschaft abgetreten werden.

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